בחודשים האחרונים כולנו עדים לגל דיווחים בתקשורת על תחילתו של גל עליית מחירי דיור חדש, מה שגורם לנו באופן אוטומטי לחשוב: ״איך למען השם נצליח לקנות דירה במדינה הזאת? איך הילדים שלנו יצליחו לקנות דירה אם המחירים ימשיכו לעלות?״
בתור בעל חברת הנותנת שירות של ייעוץ משכנתאות לרוכשי דירות אני שומע את השאלה הזאת לפחות פעמיים-שלוש בשבוע. עקב כך נוצר לו עם הזמן נאום קבוע שאני מציג לכל מי ששואל את דעתי על הנושא, שחשבתי שהגיע הזמן שיעלה על הכתב.
מאיפה מגיעה השאלה?
לפני שדנים במחיר עצמו, חשוב להבין מדוע בכלל עולות בראשינו השאלות האלה. בשנת 2008 החלו מחירי הדירות במדינת ישראל לעלות. בשנים 2008-2011, ערב תחילת המחאה החברתית, מחירי הדירות בישראל עלו, על-פי נתוני הלמ״ס 1 (=לשכה מרכזית לסטטיסטיקה) בכ-51.2% אחוזים בממוצע. הישראלים, שבינתיים שמו לב שמשנה לשנה מחיר הדירה שהם
מעוניינים לרכוש עולה ועולה, יצאו לרחוב כדי למחות. כולם החלו להסביר בדיעבד את הסיבות, אבל העובדה שהמחירים קפצו בזמן קצר כל-כך בצורה דרסטית, השאירה אותנו עד עצם היום הזה (בדיוק עשור למחאת האוהלים ברוטשילד נכון ליום כתיבת המאמר) פוסט- טראומטיים כל פעם שאנחנו שומעים שמדד מחירי הדיור עלה בכמה עשיריות אחוז, ואכן
מ2011 ועד היום (2021) עלו מחירי הדיור בכ-57.3% נוספים 2 .
איך מודדים את המחירים?
כדי לענות על השאלה ״האם ילדינו יוכלו לקנות דירה בישראל?״ צריך קודם להבין איך מודדים כאן את המחירים. מדד מחירי הדיור בישראל הוא מדד ״נומינלי״, מה זה אומר? הכוונה היא שהמדד בודק מה המחיר הממוצע של עסקאות נדל״ן בארץ, כפי שדווח לרשויות המס, לעומת המחיר שדווח בממוצע בתקופה קודמת (החישוב עצמו מורכב יותר, אבל ההסבר הפשוט הזה
מספיק כדי להבין את הרעיון). באופן זה, אם אומרים שמדד מחירי הדירות עלה ב1% בחודש, המשמעות היא שדירה שנמכרה ב-1,000,000 ש״ח לפני שנה, צפויה היום להימכר ב- 1,010,000 ש״ח היום.
אז מה הבעיה?
הבעיה במדידה היא לא שיטת המדידה, לא הדירה וגם לא האנשים שעורכים אותו, הבעיה היא הכסף שאנחנו משלמים בתמורה לדירה – השקלים החדשים שלנו. האמת שהבעיה היא לא בשקל החדש, אלא בכל מטבע נכון להיום בעולם (לא נכנס לנושא המטבעות הדיגיטליים) – הערך של הכסף שאנחנו מחזיקים ביד פשוט הולך ויורד עם הזמן. זאת תופעה מוכרת וידועה
בכלכלה שנקראית ״אינפלציה״. מי בנינו שזוכר בשנות ה-90 תקופות שבהן שכר ממוצע של עובד היה 3,000-4,000 ש״ח 3 , והשכר הזה היה מאכיל משפחה, מבין מיד על מה אני מדבר. כשמודדים כמה המחיר של הדירה עלה, אנחנו מתעלמים לגמרי מהעובדה שהשכר שלנו עולה עם השנים בממוצע, ואיתו היכולת שלנו לשלם על אותה הדירה. לכן כשמדברים על מחירי
הדירות אני תמיד מציע להסתכל עליהם ביחס לכמה שאנחנו יכולים לשלם עליהם.
איפה אנחנו עומדים היום מול פעם?
שאלה מעניינת, הלכתי לשנת 1993 (לפני כן לא הצלחתי למצוא נתונים). בשנת 1993 השכר הממוצע במשק היה 3,392 ש״ח לעובד 4 . בשנת 2020 השכר הממוצע במשק היה 10,428 לעובד. ב-27 השנים הללו עלתה יכולת הקניה שלנו בערך פי 3.074. לא 3.074%, אלא פי 3.074, כלומר 207.4% עלייה. מחירי הדירות באותה תקופה עלו פי 3.75 בערך, כלומר כ-275% עליה.
למעשה, לעובד הממוצע, מחיר הדירה שהוא רוכש היום למול היכולת שלו לשלם עליה, עלה מ- 1993 ועד 2020 בכ-22% בסך הכל.
לא אמרו בטלוויזיה משהו אחר על העניין?
אני זוכר המון כתבות בעיתונות הכלכלית שמראות לאורך העשור האחרון שכמות המשכורות שהישראלי היה צריך פעם כדי לקנות דירה לעומת היום עלתה פי 2 בערך, אך עבדכם הנאמן חובב מושבע של נתונים ולכן הוצאתי אותם בעצמי מהגורמים הרשמיים שאמונים עליהם (מחירי הדירות – מהלמ״ס, השכר הממוצע – מביטוח לאומי). אם תרצו לראות את הנתון, צירפת
ביבליוגרפיה בהערות השוליים כדי שתוכלו לבדוק אותי. במספר כתבות שמצאתי שמתי לב שהנתונים שהכתב השתמש בהם על מחירי הדיור – מקורם במשרדי שמאות מקרקעין פרטיים (משיקולי לשון הרע לא אציין מקור ספציפי), ולא בלשכה המרכזית לסטטיטיקה, וכידוע נתונים נוטים להתיישר לפי רצון האדם ששילם עליהם. לתקשורת המסחרית יש אינרטס מובהק
להמשיך וללחוץ על האזור הפוסט-טראומטי במוחינו המקושר למחירי הדיור – אף אחד לא ישלם על פרסומת בערוץ ללא רייטינג.
סוף סוף, אנחנו נצליח לקנות דירה?
אז התשובה היא תלוי. מסתבר, לפי הנתונים, שגם פעם היה קשה לרכוש דירה. היום זה קשה יותר ב22% בערך, זה אמנם מצב רע ביחס לעבר, אבל אין מדובר בקטסטרופה, ולפחות לדעתי אנחנו לא מתקדמים לכיוון מדינה שכולם בה ישנים ברחוב. אם הוריכם הצליחו לרכוש דירה, כנראה שגם אתם עם פעולות דומות תוכלו לעשות זאת גם כן. מחירי הדיור, כך עולה מהנתונים,
מתיישרים באופן לא מפתיע עם היכולת שלנו לשלם עליהם, עם סטיות תקופתיות מעלה ומטה, כך היה וכך יהיה.
למי שרוצה לרכוש דירה, שהיום גדולה על מידותיו, הייתי מציע לנהוג באחריות כלכלית, ולתכנן את דרכו אליה. מגורים בשכירות בזמן שאנו צוברים הון מספיק לרכישת דירה זו לא קללה, אלא להפך. הילדים שלנו גם הם ככל הנראה יחיו בשוק חופשי שבו מחיר דירה נקבע בהתאם לכמה שמעוניינים ויכולים לשלם עליה.
לסיכום, אני מציע שלא להיכנע לפאניקה שמנסים לזרות בראשינו, ולנהוג כאנשים חושבים. רוצים לקנות דירה ולא יכולים? תכננו את דרכיכם לשם, עשו זאת כבר לפניכם. רוצים לגור בשכירות? מעולה, שימו את הונכם במקומות אחרים
______________________________________________________________________________________________________________________________
1 ללוח 1.6 מדד מחירי דירות לחצו כאן
2 ללוח 1.2 מדד מחירי דירות לחצו כאן
4,3 לשכר ממוצע לפי סעיפים 1 ו-2 לחוק הביטוח הלאומי לחצו כאן
